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事件：

4 月30 日，克而瑞发布2023 年4 月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额415 亿元，招蛇、中海单月销售额分别为380、340 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期305 亿元提升至340 亿元。4 月单月销售过百亿房企为14 家，较去年持平，对比2021 年同期减少19 家。

点评：

4 月房企销售额环比-18%，同比+27%、较前值+7pct，销售继续复苏、结构化特征明显。2023 年4 月，50 家房企单月销售金额4,654 亿元，环比-18%，较22 年同比+27%、较前值+7pct；销售面积为2,585 万方，环比-22%，较22 年同比+6%、较前值-8pct；4 月单月销售额增速继续创阶段新高；从累计数据看，1-4月累计销售金额17,519 亿元，同比+7%、较前值+6pct；销售面积10,277万方，同比-6%、较前值+2pct，修复速度可观。我们认为，4 月的销售继续复苏来源于：一方面，2022 年4 月行业销售基数较低；另一方面，4 月房企推盘规模仍然可观，新增供给上市推动了销售的继续复苏；此外，当前市场复苏的结构化特征明显，其中一二线城市等高能级城市的销售表现更为靓丽，从而由于城市结构的原因推动了销售均价的上升，1-4 月50 家房企销售均价1.70 万元/方、同比+13%，其中4 月单月销售均价1.80 万元/方、同比+19%，除了城市的结构化因素外，房企的结构化因素也进一步显现，优质房企基本面弹性更强，推动集中度进一步提升。

4 月单月销售：保利、招蛇、中海排名前三，优质房企销售超预期、并房企分化继续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，招蛇、中海分别位列二三。其中，保利415 亿（YOY+36%）、招蛇380亿（YOY+170%）、中海340 亿（YOY+67%）、华润330 亿（YOY+119%）、万科320 亿（YOY+4%）、碧桂园288 亿（YOY-6%）、绿城271 亿（YOY+75%）、滨江200 亿（YOY+89%）、建发房产170亿（YOY+213%）、龙湖167 亿（YOY+45%）、金地150 亿（YOY+20%）、金茂144 亿（YOY+41%）、越秀125 亿（YOY-1%）、华发84 亿（YOY+76%）、旭辉83 亿（YOY-18%）、融创80 亿（YOY-41%）、新城75 亿（YOY-17%）、世茂50 亿（YOY-17%）、中南40 亿（YOY-18%）、阳光城36 亿（YOY-2%）、金科18 亿（YOY-72%）等。4 月房企销售改善趋势明显，企业分化也在加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：建发房产+213%、招蛇+170%、华润+119%、滨江+89%、华发+76%、绿城+75%、中海+67%、龙湖+45%、金茂+41%、保利+36%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

1-4 月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化继续加大。从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利1556 亿（YOY+28%）、万科1334 亿（YOY-3%）、中海1176 亿（YOY+71%）、碧桂园1168 亿（YOY-29%）、华润1120 亿（YOY+84%）、招蛇1103 亿（YOY+79%）、绿城884 亿（YOY+39%）、龙湖674 亿（YOY+39%）、建发房产629 亿（YOY+76%）、滨江607 亿（YOY+70%）、金地591 亿（YOY+2%）、金茂586 亿（YOY+40%）、华发575 亿（YOY+106%）、越秀563 亿（YOY+114%）、融创373 亿（YOY-57%）、旭辉294 亿（YOY-24%）、新城290 亿（YOY-28%）、世茂199 亿（YOY-29%）、中南160 亿（YOY-24%）、阳光城131 亿（YOY-25%）、金科119 亿（YOY-58%）等。1-4 月50 家房企累计销售金额同比增速扩大、改善趋势明显，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+114%、华发+106%、华润+84%、招蛇+79%、建发房产+76%、中海+71%、滨江+70%、金茂+40%、绿城+39%、龙湖+39%、保利+28%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

投资分析意见：4 月销售继续复苏，结构化差异再加剧，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施REITs 扩围至商业地产，住建部部长强调房地产经济顶梁柱作用，均表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；预计房地产行业销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：

华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。

风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。